Uw partner in agrarisch vastgoed!

Bij het beoordelen en het aan-of verkopen van een perceel grond zijn er een aantal belangrijke zaken waarnaar als eerste wordt gekeken. De eerste twee criteria waaraan ieder perceel moet voldoen zijn:  Het perceel mag niet vervuild zijn. Middels een ‘verkennend’ bodemonderzoek wordt een schone grond verklaring afgegeven. Zoals het woord al aangeeft betreft het hier slechts een verkennend onderzoek waarmee het risico wordt geminimaliseerd. Bij een eventuele toekomstige aanvraag voor een bouwvergunning zal er nog een uitvoerig bodemonderzoek verricht moeten worden. Het verkennend onderzoek sluit het risico vrijwel uit dat de vergunning na het uitvoerige bodemonderzoek wordt geweigerd of dat er een zware grondsanering moet plaatsvinden. Tevens is de ligging van het perceel van grote invloed of wij überhaupt een bieding willen uitbrengen bij de verkopende partij(en). De inkoopprijs voor STV Partners BV moet een marktconforme prijs zijn. U als koper betaald namelijk een hogere (inkoop)prijs dan STV Partners BV, daar STV Partners BV kosten heeft en marge wenst te hebben. Daarnaast worden er zware aankoop criteria gehanteerd die de kans op een waardestijging moeten verhogen. Dit kunnen zaken zijn zoals:  Hebben andere professionele partijen zoals projectontwikkelaars recent nog percelen in de buurt gekocht. Hebben de gemeente en/of provincie een wens om in de toekomst in het betreffende gebied iets te (laten) ontwikkelen (dit wordt ‘structuurvisie’ genoemd). Heeft er recent op een naburig perceel een positieve bestemmingswijziging plaatsgevonden. Ligt het perceel strategisch gunstig, bijvoorbeeld in de buurt van ontsluitingswegen of grenzend aan dan wel (gedeeltelijk) omsloten door andere bebouwing. Etc. STV Partners BV streeft met al haar percelen naar een gezonde balans tussen verkoopprijs en potentie. STV Partners BV tracht hiermee een situatie voor haar investeerders te creëren, waarbij het voor hen theoretisch niet uitmaakt welk kavel op welk perceel zij aankopen.

Doordat STV Partners BV het beheer van de gronden bij levering overdraagt aan de nieuwe eigenaar, is de verkochte grond geen beleggingsobject. Bovendien richt het aanbod van STV Partners BV zich op zakelijke klanten. STV Partners BV heeft daarom voor zijn werkzaamheden geen vergunning van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) nodig.

Dat betekent dat de grond die u heeft aangekocht gaat veranderen van bestemming. En daarmee veranderd ook de waarde van uw grond. Wat belangrijk is hoe u de grond heeft aangekocht, privé of bijvoorbeeld via een eenmanszaak of een B.V.. Onafhankelijk of u privé of zakelijk hebt aangekocht krijgt u na een bestemmingsplanwijziging een WOZ beschikking. Zolang de bestemming nog landbouwgrond is bent u hiervoor veelal vrijgesteld. Als u de grond na bestemmingsplanwijziging verkoopt en u heeft privé geïnvesteerd dan is de winst vrij van belasting. Als u via een B.V. heeft aangekocht dan wordt de winst een onderdeel van de ondernemingswinst en moet u hierover vennootschapsbelasting betalen. Bij een privé investering (dit geld ook bij een eenmanszaak) heeft u bij een verkoop met winst (bijvoorbeeld bij een bestemmingswijziging) wel te maken met een vermogensgroei. Dit heeft gevolgen voor uw aangifte in box 3.

De rol van een gemeente is altijd een beetje vreemd geweest. Zij zijn degene die invulling geven aan de toekomstige ruimtelijke ordening. Zij bepalen (binnen door de landelijke en provinciale overheid vastgestelde criteria) welke gebieden binnen een gemeente van bestemming wijzigen. Daarnaast is een groot deel van hun inkomsten afhankelijk van het zelf inkopen van percelen voor een bestemmingswijziging en het doorverkopen van deze gronden aan projectontwikkelaars na de wijziging. Dit twee petten systeem is eigenlijk niet erg chique en staat al langere tijd ter discussie. Het is te vergelijken met handel in aandelen met voorkennis. Gemeenten zijn niet erg blij met de particuliere grondinvesteerders zoals u en daarmee met organisaties als STV Partners BV Mocht u voor aankoop van een kavel verdere informatie willen ontvangen van de betreffende gemeente dan zult u in de meeste gevallen te horen krijgen dat het betreffende gebied in de komende jaren niet van bestemming zal wijzigen. Vaak dus een leugentje om bestwil zullen we maar zeggen!

Een gemeente heeft er belang bij dat grond kan worden ontwikkeld vanuit de vraag van particulieren, woningbouwcorporaties en bedrijven. Indien de gemeente geen eigenaar is van bepaalde grond, dan is zij er niet bij gebaat om derden vroegtijdig in kennis te stellen van voorgenomen bestemmingswijzigingen. Doorgaans zal de gemeente eerst de grond verwerven om deze vervolgens met winst te verkopen aan de betrokken projectontwikkelaar. Daarom zijn gemeenten doorgaans niet transparant over eventueel voorgenomen wijzigingen in de bestemming van grond. Gelukkig gaat er een hoop veranderen voor particulieren en ondernemers omtrent de omgevingsvergunning.
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/omgevingswet/vernieuwing-omgevingsrecht

Iedereen in Nederland heeft het recht om een bestemmingsplanwijziging in te dienen. Als iemand in Nederland iets wil bouwen en-/ of wil ontwikkelen krijgt hij te maken met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Er dienen immers ook hoge bouwleges betaald te worden. Ieder bouwplan wordt door de gemeente getoetst op het bestemmingsplan. Als het bouwplan niet in het bestemmingsplan past, zal het bouwplan aangepast moeten worden. Een andere oplossing is een nieuw bestemmingsplan (laten) maken. De derde mogelijkheid is een ontheffing (voorheen vrijstelling; de zogenaamde artikel 19-procedure). Dit loopt vooruit op een nieuw bestemmingsplan. Bij een bestemmingsplan is een ruimtelijke weergave van een bepaald gebied de belangrijkste gegevensbron. Wanneer de weergave beperkt blijft tot een plattegrond geldt: een bestemmingsplan is een kaart of tekening, waarop een omlijnd gebied is aangegeven en waarbinnen de bestemmingen in code of gearceerd zijn aangegeven. Daarbij kan apart worden omschreven waaraan die bestemmingen moeten voldoen. Bij handhaving en wijzigingen houdt dat in, dat er een ruimtelijke maatvoering moet worden bijgevoegd. (zie ook Wikipedia voor volledige tekst en uitleg).

Iedere relatie is vrij om een eigen notaris te kiezen voor ondertekening. Echter adviseren wij u gebruik te maken van een door ons geselecteerde notaris, welke beschikt over zeer veel kennis en ervaring op het gebied van grondzaken.

Een notaris is deskundig, onafhankelijk en onpartijdig. Afspraken legt de notaris vast in een notariële akte. De notaris maakt alle benodigde stukken voor de overdracht op, zoals de (concept-)akte van levering en de nota van afrekening en stuurt deze naar u. Het notariaat ontvangt u bij voorkeur het liefst persoonlijk op het notariskantoor voor transport. De overdracht kan normaal gesproken binnen 3 tot 5 weken plaatsvinden. Als u niet aanwezig bent bij de overdracht dient u voor de datum van de overdracht alle benodigde handelingen te verrichten. Zodra alle stukken getekend zijn en uw aankoopsom op de derdengeldenrekening  van de notaris staat, zal de notaris overgaan tot de eigendomsoverdracht van de grondpositie.

Veiligheid is een belangrijk aspect, niet alleen voor uzelf maar ook zeker voor uw vermogen. STV Partners BV is op de hoogte van de meest actuele bouwplannen in Nederland en heeft de expertise in huis om u alleen de meest toekomstbestendige percelen aan te kunnen bieden. Daarnaast wordt u middels een notariële akte (dus) ook daadwerkelijk eigenaar van uw eigen stuk grond. Zo kan de aankoop van grond ook voor de particulier veilig en interessant zijn.

Wanneer u via STV Partners BV grond aankoopt bent u er altijd van verzekerd dat de grond in uw eigendom komt. Hierdoor zult u geen eventuele nadelen ondervinden van risicovolle bedrijfsacties of van een eventueel faillissement van derden. Voor veel financiële producten is een vergunning van de AFM nodig. Het bezit van zo’n vergunning geeft aan dat de AFM controle houdt op de aanbieder zodat de Wet op het financieel toezicht (Wft) juist wordt nageleefd. Een investering in grond zoals STV Partners BV aanbiedt wordt niet aangemerkt als beleggingsobject. De reden hiervoor is dat het beheer van de gronden niet door een ander dan de verkrijger wordt uitgevoerd. Zodoende wordt dit door de AFM niet gezien als een beleggingsobject en valt STV Partners BV hiermee buiten de vergunningsplicht. Een investering in agrarische grond is geen beleggingsobject en daarmee vrijgesteld van een vergunningsplicht van de AFM. Om de eerlijkheid en transparantie van ons product te waarborgen, werken we enkel en alleen met openbare brondocumentatie.

Bij het product zonder beheer zijn de bemiddelaar en wij niet vergunningsplichtig ingevolge de Wet financieel toezicht (Wft) en staan de bemiddelaar en wij niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). U krijgt een perceel geleverd zonder pacht of enig ander gebruiksrecht. U bent zelf verantwoordelijk voor het beheer. U krijgt een gedeelte van het perceel geleverd. Dit gedeelte vormt later een nieuw onafhankelijk perceel met een eigen kadastrale aanduiding. Dit houdt tevens in dat u jaarlijks kosten zult hebben zoals waterschapslasten en dat u het perceel onder voorbehoud van eventuele kettingbedingen zelf vrij kunt verhandelen.

U heeft een eigen verantwoordelijkheid en onderzoeksplicht om goed te overwegen of deze aankoop bij u past; die afweging kunnen wij niet voor u maken. Dit beschrijven wij ook in onze koopovereenkomst en bij het inplannen van een afspraak zullen wij dit ook nogmaals aan u vragen. De notaris of een medewerker van het notariskantoor zal u ook hierop wijzen. Als u zich bij uw aankoopbeslissing uitsluitend laat leiden door de informatie van de bemiddelaar en ons, dan is dit geheel uw eigen verantwoording.

Het belangrijkste risico dat u met STV Partners BV loopt is dat er geen bestemmingswijziging plaatsvindt of dat een bestemmingswijziging niet het waarde verhogend effect blijkt te hebben. Hierdoor bestaat de kans dat de grond in waarde vermindert of geen waardevermeerdering laat zien. Het risico zal in beginsel niet groter zijn dan het bedrag gemoeid met de aankoop van de grond. Er bestaat het risico dat de waarde van de grond, als landbouwgrond of als bouwgrond daalt of onvoldoende stijgt als gevolg van bijvoorbeeld: een tegenvallende economische groei, een afname van de vraag naar woonruimte en bedrijfsruimte, een toename van het aanbod van woonruimte en bedrijfsruimte, stijgende hypotheekrente, de financierbaarheid van woningen en bedrijfsruimte of veranderingen in (fiscale) regelgeving met betrekking tot de eigen woning of bedrijfsruimte.

De grond is niet verhandelbaar via een gereglementeerde markt, waardoor de groep van potentiële kopers beperkt is. Dit geeft een beperking in de mate van verhandelbaarheid van de grond, waardoor de kans aanwezig is dat de grond niet op het gewenste moment en/of niet tegen de gewenste prijs kan worden verkocht. Ook is het mogelijk dat er, buiten de afwezigheid van de mogelijkheid om op een gereguleerde markt te verhandelen, geen belangstelling bestaat voor grond of dat de geboden prijs zo laag is dat grond zonder rendement of met verlies moet worden verkocht. Nadat u de grond heeft gekocht en geleverd heeft gekregen, dient u zelf voor het beheer van de grond zorg te dragen.